こんにちは、自宅マンションの管理をよくすべく、管理組合の理事に立候補を考えているコンサルタント与那覇です。
今回は建物の「管理状況」についてのお話。リノベーションでは築年数の経過した不動産を扱うことが多いゆえ、
建物は“古くても管理状況が良ければ大丈夫”ということをよく耳にします。
では「管理状況が良い」とは一体何をもって言えるのか。このことを少し考えてみたいと思います。
日々の仕事で数多くのマンションを見ていますが、物件を見れば見るほど「管理状況の良い」を判断軸って難しいです。
ここ最近見たもののなかでも、とにかく安い修繕積立金運営で将来が不安なマンション、戸数に対してエレベーターが多くゆえに管理費が高価なマンション、
管理費は安価だが管理人不在により共用廊下が私物化していたり、敬遠されがちな「自主管理」物件ですが住民ひとりひとりが主体的に管理運営している。
などなど・・・
「個」の集合体である「マンション」の運営体質は住人十色で実じつに奥深いです。
ここで私が担当した物件の象徴的な実例を挙げてみましょう。
（Aマンション）
不動産売買契約後に管理費の値上げが発覚、売主に問い合わせたところ「管理総会にも出ておらず事実として知らなかった」とのこと。
値上げ理由も管理会社から勧められたから、という状況でした。
（Bマンション）
日頃から住民が組合収支への関与度が高く、自身の毎月納める管理修繕費が「何にいくら使われているのか」について理解している方の多いマンション。
今回売買契約時に修繕積立金の値上げを検討していた。理由は、10年前に策定した長期修繕計画の税率が５%であり、また５年前比較で工事費相場が
1割程度高くなっていること。ついては記載の工事費と現在とで乖離があることから、組合員全体で値上げをしておくことが得策と考えた。
AマンションもBマンションも「売買契約時に管理費値上げが生じた」という結果は同じですが、そこまでのプロセスが大きく異なりますね。
Bマンションの経緯の方が納得感あると考えるのが自然です。
このような局面に何度も立ち会っていると「管理良好」の定義は、修繕積立金が溜まっていることなど一概には言えないことだなと強く思います。
先ずはいま自分が検討しているマンションや管理組合がどのような状況なのか？ここを調査してみると、住宅ローンのほかに毎月支払う管理修繕積立金に
「高い、安い」以外の視点が芽生え、納得感がでてきます。
中古マンションに詳しいリノサポコンサルタントは、様々な視点から管理費や修繕積立金の適正さについてアドバイスをしたり、売買契約締結前には、
管理会社へ丁寧なヒアリングを実施。可能な場合は直近の総会議事録なども取り寄せながら、どのようなことがどのように会話されているかも確認しています。
リノサポは、このような目線で「管理状況」や管理費・修繕積立金、物件価格に納得感を持って物件を購入する、を日々大切にしています。
＜関連コンテンツ＞
●リノサポ：「個別相談の前に～建物のこと～」
●詳しくお話しを聞きたい方はこちら
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建物は“古くても管理状況が良ければ大丈夫”ということをよく耳にします。
では「管理状況が良い」とは一体何をもって言えるのか。このことを少し考えてみたいと思います。
日々の仕事で数多くのマンションを見ていますが、物件を見れば見るほど「管理状況の良い」を判断軸って難しいです。
ここ最近見たもののなかでも、とにかく安い修繕積立金運営で将来が不安なマンション、戸数に対してエレベーターが多くゆえに管理費が高価なマンション、
管理費は安価だが管理人不在により共用廊下が私物化していたり、敬遠されがちな「自主管理」物件ですが住民ひとりひとりが主体的に管理運営している。
などなど・・・
「個」の集合体である「マンション」の運営体質は住人十色で実じつに奥深いです。
ここで私が担当した物件の象徴的な実例を挙げてみましょう。
（Aマンション）
不動産売買契約後に管理費の値上げが発覚、売主に問い合わせたところ「管理総会にも出ておらず事実として知らなかった」とのこと。
値上げ理由も管理会社から勧められたから、という状況でした。
（Bマンション）
日頃から住民が組合収支への関与度が高く、自身の毎月納める管理修繕費が「何にいくら使われているのか」について理解している方の多いマンション。
今回売買契約時に修繕積立金の値上げを検討していた。理由は、10年前に策定した長期修繕計画の税率が５%であり、また５年前比較で工事費相場が
1割程度高くなっていること。ついては記載の工事費と現在とで乖離があることから、組合員全体で値上げをしておくことが得策と考えた。
AマンションもBマンションも「売買契約時に管理費値上げが生じた」という結果は同じですが、そこまでのプロセスが大きく異なりますね。
Bマンションの経緯の方が納得感あると考えるのが自然です。
このような局面に何度も立ち会っていると「管理良好」の定義は、修繕積立金が溜まっていることなど一概には言えないことだなと強く思います。
先ずはいま自分が検討しているマンションや管理組合がどのような状況なのか？ここを調査してみると、住宅ローンのほかに毎月支払う管理修繕積立金に
「高い、安い」以外の視点が芽生え、納得感がでてきます。
中古マンションに詳しいリノサポコンサルタントは、様々な視点から管理費や修繕積立金の適正さについてアドバイスをしたり、売買契約締結前には、
管理会社へ丁寧なヒアリングを実施。可能な場合は直近の総会議事録なども取り寄せながら、どのようなことがどのように会話されているかも確認しています。
リノサポは、このような目線で「管理状況」や管理費・修繕積立金、物件価格に納得感を持って物件を購入する、を日々大切にしています。
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